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限购放松成交难回暖 下半年房价可能-惯性-下行

2018-12-11 05:46:06
限购放松成交难回暖 下半年房价可能"惯性"下行 继呼和浩特、济南等地放开限购之后,海口日前也加入了取消限购政

限购放松成交难回暖 下半年房价可能-惯性-下行

策的行列。越来越多的地方政府或明或暗放松限购调控措施,对此,业内人士指出,当前房价已步入“过冷”区间,地方政府的救市行为在短期内难以产生明显成效,房企面临的资金压力不断增加。在此背景下,房企会加大降价促销力度,房价下行压力进一步增大。 46限购城市20城松绑 近日,地方政府放松限购的意愿愈加强烈,从济南到南昌,从武汉到南宁,从苏州到温州,越来越多的城市被曝出已放松限购政策的执行力度。 中原地产市场总监张大伟表示,地方政府在楼市降温的情况下,受制于土地财政压力,松动调控政策已经成为定局。“各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。” 中原地产研究部统计数据显示,截至目前,已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动,占所有46个限购城市的43%。 “但松绑的效果可能有限,对于沈阳等城市,目前的库存量去化时间将超过20个月,而且沈阳经济发展放缓,人口的流入增量放缓,都导致房地产的需求基数放缓上涨。全国大部分城市的需求上涨均出现乏力。”张大伟说。 在张大伟看来,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,尽管地方政府松动调控的意愿日益强烈,但松绑限购的实际效果有限,难以拉动市场成交。 楼市调整大势难改 上海易居房地产研究院报告显示,7月1日-20日,重点监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约559万平方米,环比增长约8%。20个城市中,环比涨跌的城市数量各占一半。具体城市看,济南成交量的环比增幅,约188%。而广州的成交跌幅,跌幅约为41%。 上海易居地产研究院研究员严跃进表示,7月楼市总体偏冷,观望情绪依然较重。部分城市的救市措施也发挥了一定的刺激作用,进而拉动了成交量的上升。 “但市场调整大势依然难以改变。”严跃进指出,7月和6月一样,信贷条件没有实质性的放宽,购房者依然选择观望。近全国70个大中城市中,有8成城市的房价指数步入了环比负增长区间,这会进一步延缓购房者的入市脚步。尽管7月前20天成交量略有起色,但整个7月行情上行依然面临大阻力,市场调整大势依然难以改变。 在此背景下,张大伟提醒购房者,大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓,库存压力山大,在这种情况下,对于购房者来说,越是限购的城市,反而越是值得买的城市,越是松绑限购的城市越要谨慎购房。 房企降价促销力度将加大 反观目前住宅市场环境,成交量的持续走低已经传导至价格端。国家统计局数据显示,6月,70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.5%,跌幅较上月扩大0.3个百分点。从下跌城市数量来看,此次共有55个城市新建商品住宅价格指数环比下降。无论是整体价格跌幅,还是降价城市数量,都为2011年4月以来值。 因此,张大伟认为,现阶段可以判断,本轮全国性房价下行序幕已经开启。“上个月,我们对全国23个城市的降价楼盘进行调研,结果发现降价样本楼盘较年初成交价相比平均降价幅度仅为6.3%。若要取得较为明显的降价效果,平均降幅需达15.3%。” 严跃进也表示,在市场降温的情况下,地方救市效果短期内难有明显影响,房企降价促销的力度会加大。 的确,从数据来看,房企资金状况已恶化至8年差,市场预测三季度市场依然不乐观。根据中原地产测算,在今年一季度23家A股上市样本房企中,仅3家房企资金链处于宽松状态,8家房企资金链相对安全,12家房企资金链紧绷,短期资金覆盖率低于0.8,为近8年以来资金链紧绷房企个数多的一个季度。其中有2家房企短期资金覆盖率低于0.3。从货币资金与总资产比例来看,目前房企现金流情况降至近年低点0.11,形势亦不容乐观。而这则进一步印证了房企上半年销售的不尽如人意。据链家地产数据显示,24家公布了销售目标的房企中,有13家目标完成率不足四成,其中花样年控股上半年业绩完成率仅为12%,首创置业完成率也仅为24.2%。 张大伟指出,上半年房企到位资金增速逐月走低。其中,定金及预收款占比(上半年比例为24.2%)仅次于自筹资金项目,是房企重要的现金流来源。因此,虽然信贷环境并未显著恶化,但如果房企不能通过降价有效回笼资金,或找到其他有效融资渠道,显然将面临经营困境。 “在房企加大去库存的背景下,下半年房价继续下行压力较大。”张大伟说。 红环高压水流清洗机
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