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开竣工步入拐点 房企中报宣告入冬

发布时间:2020-01-17 04:45:45 编辑:笔名

■本报记者 北京报道

几个月以来,地产界广为流行的“现金为王”策略正在获得坚实的注脚,而以“降速减产”为特征的过冬术或将成为越来越多的地产公司的选项。

8月4日,两大地产公司万科(000002)与首创置业(2868.HK)在香港举行的中报发布会上同声宣布,大幅调低年内全国项目的开、竣工面积。其中,尤以首创置业减幅为巨大,其年内新开工面积将直降六成。万科地产开竣工面积亦有不少于14%的降幅,由于其基数较大,因此减少的投资额度同样惊人。

消息公布次日,H股与A股内地地产股受重挫。万科跌幅逾6%,一批海外蓝筹地产股中海外、富力、华润置地、雅居乐、世茂与远洋地产均有5%以上跌幅。

接受访问的业内人士称,这一言行恰是过往数月地产步入行业冬季的确凿的证据,这几乎是近十年来,万科地产首次大幅调整开竣工面积的预期。而未来几个月,万科与首创很可能迎来更多的追随者,在信贷从紧与市道清淡下,行业投资步入下行轨道的结论或一点点坐实。

万科的拐点

在这份震撼业内外的中报成绩单中,万科宣布,下半年,万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到68 万平方米,减幅19.5%。同时,竣工面积也将从原计划的689万平方米减少到586万平方米,减幅14.9%。

“如果市况调整进一步深入,上述方案或将继续变动。”王石表示,此番调整,万科希望借此尽量持有现金过冬。

8个月前,警惕的情绪还只是万科的先知先觉,去年岁末,王石抛出房价拐点论调前,万科一手导演的深广两地价格偷袭战已经上演多日,三个多月后,万科公布季度销售简报,101亿元的销售额一骑绝尘,令同行目瞪口呆之余,也领略了王石作为掌舵者对行业风向的把握。

然而,好景不长,万科在6月亦开始感受到大多数同行半年前即已感知的市场甘苦。销售数据显示,万科6月销售面积与销售金额均同比双双下降,前者下降幅度居然接近40%。这一下降事实在7月得到延续,上周公布的数据显示,万科地产7月销售面积同比再次下降27%。

正是基于此,王石在香港公开称,下半年的形势可能比想象的更严重,为此万科已做好了坏的打算。他同时称,下半年将控制拿地欲望。

“拐点论”引火上身,行业的拐点演化成万科的业绩拐点,在外人看来,却另有一番解读。

潘石屹说,对于万科销售面积与金额连续两个月双双下降,甚至多年来首次向下调整开竣工面积预期,他并不感到奇怪。

“这种情况是与大势相吻合的。”他说,“万科的应对策略很明显,就是加快销售,放缓开发,即使如此,万科的调整还是一种被动性的调整。”

未来两大悬念

加入被动性调整的万科并不孤单,首创置业在同日公布的中报中情形更为惨淡。首创置业董事长刘晓光表示,动工面积由150万平方米,将降低60%至60万平方米;而竣工面积亦由142万平方米减少26.76%,至104万平方米。至于2009年竣工面积,更将由约200万平方米,大幅减至88万平方米。

在上述公告中,首创方面还表示,今年全年销售面积将由年初目标的80万平方米,减少48.75%至41万平方米。

调低全年销售目标,且幅度接近一半,在见诸公开讯息中,这一上市公司的公开表态尚属首家。但是足以引起全行业一批地产巨头的危机感:至今年年末,完成不了年初销售目标的地产公司会否成批出现?

联合证券的地产分析师鱼晋华说,一批地产公司由于去年有较多预收账款,如合并在今年的年报中,应该可以达标销售额。但是,也不排除较极端的情况出现。“毕竟预收账款提供了一个缓冲期。”

“这种可能性非常大。”潘石屹说。他表示,在回答这个问题时,真正值得关注的应是今年的预售额,而不是体现在报表中的终销售额,后者完全是一个财务上的技术问题,前者才能真实反应一个公司的生存状态。

此为悬念之一,而悬念之二在于,万科与首创同日宣布调低开、竣工面积亦很可能为更多的地产公司追随,倘如此,整个地产界便会呈现一个地产投资急剧下降的趋势。那么,未来两年间,投资降温的地产业会否再次成为房价反弹的温床呢?

“这是一个很容易想到的问题,前不久中国银行董事长 在我们公司调研,他问的便是同一个问题,我的回答是,假如地产投资快速放缓,在供应减少而需求依然存在的条件下,房价未来两年反弹的可能性非常之大。这应该是一个历史经验了。”潘石屹说。

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