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冬天模式不是定时休眠土地资金缺啥补啥

发布时间:2019-08-16 19:50:14 编辑:笔名

  万科总裁郁亮日前高调宣布,万科将启动“冬天模式”。行业龙头此举明确提示了“冬天”的到来。 “万科总裁郁亮日前高调宣布,万科将启动‘冬天模式’。行业龙头此举明确提示了‘冬天’的到来。

  启动‘冬天模式’表明房企将采取各种措施积极抵抗严寒,‘补钱’、‘补地’、‘补智慧’……这个冬季,房地产市场不会休眠。”

  死扛不如跑得快

  当前,缺少现金,已经成为不少房企的公开秘密。万科总裁郁亮“过冬论”条,即现金为王,现金流比利润率更为重要。在上海置沪营销经理付琦看来,保证现金流,就是在保证企业的安全。

  根据上海易居房地产研究院日前发布的研究报告,2011年以来,房地产开发企业资金状况较为紧张,且资金问题在逐步加剧。2011年前三季度118家上市房地产企业资产负债率均值为6 .58%,为2009年以来的新高点,且呈现继续上升的态势。而开发企业资金来源增速已连续三季度明显慢于投资增速,这种现象是少有的。

  资金紧张,在融资渠道受阻的情况下,房企需要通过项目销售来弥补和缓解。近期发布的报告称,目前开发企业资金来源基本上全部被阻,房企自筹资金比例达到历史点的41%,全力销售回款成为绝大多数房企的希望。在多方压力下,降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。

  事实上,上海市场楼盘降价早在10月中旬已经开始。10月中,龙湖以迅雷不及掩耳之势开展“抢收华东”行动,抢在龙头老大万科之前在上海拉开降价序幕。进入11月份,“万科清林径和万科尚源降价销售,引起市场强烈反响。而上周,旭辉澜悦湾更是对外宣布直降 000元,折后单价仅9800元,成为北上海单价跌破万元的楼盘。当天首推200套去化逾七成。

  从当前市场格局来看,大型房企打折降价旋风,意味着开发商之间的竞争加剧,尤其是定位高端住宅开发的房企和中小房企有可能面临发展的资金瓶颈问题。同策咨询研究中心张宏伟指出,楼市调控政策、市场流动性不断收紧的市场背景下,房企“死扛”不如“跑得快”。

  也有开发商一针见血地指出,“先跑抢的是钱,后跑抢的是纸。”

  日前中房信CRIC研究中心发布的2011年11月中旬《“好孩子”企业降价排行榜》指出,降价促销根本目标在于,储现金、储客户以备战可能来临的楼市寒冬。而从上榜项目来看,其销售均得到了明显改善,以万科尚源为例,11月18日晚推出 00套房源,其中总价85万元的79平方米小户型当晚售罄。

  “开源”必须保守

  当现金为王、降价换量成为市场主流,谨慎选择拿地、注重长远战略发展也成为一种共识。万科总裁郁亮在其“过冬策略”中特意提出,要谨慎买地,不当地王,要开源节流,管控运营成本。

  开发企业对于拿地热情的降低,从全国土地市场的表现中可见一斑。

  中原集团研究中心监测的显示,2011年11月前三周,全国1 个重点城市居住用地出让流标率已经达到了48%,而10月份为2 %。11月前三周中,上海共推出地块11幅,流标地块达到7幅,流标率(含中止地块)超过了60%。

  雅居乐副总裁刘华畅日前曾对媒体表示,雅居乐至少在明年2月份之前将停止在国内购地,在明年春节后对形势再做评估。刘华畅说,调控造成销售下滑,雅居乐将停止或削减部分在建项目的规模,以降低建设支出。雅居乐还将选择性地下调部分房产的售价以提升销售,并降价出售部分项目的尾盘房。

  减少拿地,开源节流是过冬的必要准备之一。但亦有开发商认为,土地市场低迷恰是趁低吸纳和抄底的好时机。

  相关统计数据就显示,今年月份,万科买地金额约为196亿元,同期合同销售额为417.8亿元,购地款占到了销售额的47%左右;而上半年的购地款仅为147亿元,占同期合同销售额的22. %。郁亮此前就表示,“上半年我们有意少买地是肯定的,我们认为下半年的土地市场机会更好一些。”

  付琦认为,拿地与否,与企业发展战略有密切关系。“当前形势下,企业要缺什么补什么。缺发展的话,将资金转为资产,在流动性资金能够保证企业安全前提下,趁机拿地储备,以谋求形势好转获得更大发展;缺资金的话,就索性降价销售,回笼资金,保证企业安全。”

  景瑞地产高级副总裁阳侃也告诉,面对寒冬的到来,企业不能静观其变,要从中长期战略发展角度去积极储备和制定策略。

  对此,张宏伟也指出,在持续调控的市场背景下,土地与资金这两个要素中资金显得更加重要,每个房企无论是通过项目销售回笼资金,还是通过相关融资渠道获得企业发展的资金,都应该做好准备,“现金为王”,同时把握好市场机会,进行适度扩张。

  房企过冬样本

  万科:宁可错过 绝不拿错

  近日,万科年终奖减半的消息传得沸沸扬扬。同时,房企龙头万科终于喊出了“降价”二字。与2008年拐点论的预言者不同的是,这次万科总裁郁亮抛出了“过冬论”。

  根据郁亮的说法,万科2012年的发展策略是过冬,现在已进入“冬天模式”。

  而要过冬,郁亮总结了五项策略原则:一是现金为王,现金流比利润率更重要;二是积极销售,不囤地、不捂盘;三是谨慎买地,不当地王;四是开源节流,管控运营成本;五是加强锻炼身体。

  显然,降价销售回笼资金,为企业保存大量现金,是目前万科的主要战略。这可从近期万科在全国范围内开展的一系列降价促销活动中略知一二。

  11月,万科宣布在上海的楼盘清林径和万科尚源项目以20%~ 0%的折扣价入市,又将北京金隅万科城每平方米直降了 000元,南京项目的降价幅度也不在京沪之下。而在深圳,万科已掀起了多轮团购大战。

  就具体的促销效果而言,中原集团研究中心的数据显示,近期价格降幅达25%的万科尚景苑即万科尚源,11月1日-24日期间成交的套数猛增至104套,而该项目在10月份的销售仅为1 套。通过有力的降价促销,万科激活市场,力图把存货变成现金。

  而在降价的同时,万科在拿地方面更为谨慎。公开资料显示,10月份万科只在中山和乌鲁木齐各获取了一幅土地,在武汉参与了一个旧改项目。万科董秘谭华杰表示,随着调控的深入,土地市场购买力已明显下降。相比之下,万科的资金量较为充裕,在新项目发展方面仍有余力,但万科会保持审慎的态度,“宁可错过、绝不拿错”。

  旭辉:弯道超车 适时“换仓”

  作为新晋的上海房地产开发企业10强,旭辉集团通过积极销售、抄底拿地等方式谋求战略转型与调整,蓄势弯道超车。

  位于上海宝山的旭辉澜悦湾于11月27日开盘,以单价9800元入市。该价格创北上海楼盘均价的新低;在开盘之前,已吸引了众多看房者。开盘当日,200套房源仅剩40余套,去化率达到70%左右。

  该项目负责人曾对外表示,实际上旭辉澜悦湾开盘单价直降了 000元,批楼盘开出较低的价格后实现了更多的成交量。据旭辉集团有关人士透露,旭辉集团对于销售定价一贯讲究随行就市,遵循小量多批次的原则,争取每次开盘都能去化50%,具体定价也是按照完成销售50%来定,从而确保销售策略有一定的市场弹性。

  除了积极降价促销之外,旭辉集团今年以来一直没有放慢拿地的速度。目前,旭辉集团已经在全国拿下了12幅地块。12幅新增土地储备数量,是去年全年数量的2倍,也超过了今年年初该集团制定的全年10幅的目标。拿下12幅地块,旭辉集团共耗资约 7亿元。而通过12幅新增土地,旭辉集团共实现新增土地面积逾190万平方米,该集团目前全部的土地储备面积已经飙升至550余万平方米。

  旭辉集团董事长林中日前曾向媒体表示,当前市场形势下,房企身处转变与行业调整之中,部分大中型房企抓住机会适时“换仓”,快速出货并趁土地市场价格较低时伺机拿地,是一种战略选择,“旭辉也一样,不求一城一地的得失,而是谋求战略优先的态势”。

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